1 Absetzung von Kosten für Immobilien im Betriebsvermögen

• Im Privatvermögen ist keine Absetzung möglich

Eine Kostenabsetzung  ist bereits vor der Erzielung von Einnahmen möglich. Die Absicht der Vermietung zählt. Dies ist dem Finanzamt glaubhaft zu machen oder zu belegen.

In der Regel ist der Abzug ohne Einnahmen bis zu 4 Jahre, zwischen Absicht und Kauf problemlos möglich.

Es muß eine Einkunftserzielung aus dem Kauf heraus ersichtlich sein, d.h. dass Gebäude kann nicht mit dem Ziel einer sofortigen Wiederveräußerung gekauft werden.

1.1 Absetzbare vorweggenommene Kosten

• Inserate zur Vermietung
• Besichtigungskosten (=>beim tatsächlichen Erwerb werden sie als Teil der Anschaffungskosten gesehen =>keine sofortige Abschreibung möglich), Verpflegung, Telefon, Porto
• Kosten für unbebaute Grundstücke, die nicht zu den Anschaffungskosten zählen, wenn es sich mindestens um Bauerwartungsland handelt
• Aber: Kosten sind nicht absetzbar, wenn:
• Sofortige Wiederverwertung durch Maklervertrag festgelegt
• Grundstück nicht im Flächennutzungsplan enthalten
• Objekt ist nicht vermietbar
• Baugenehmigung ist abgelaufen oder Erstantrag liegt bereits 15 Jahre zurück
• Vorauszahlungen an Bauunternehmer, die zwischenzeitlich in Insolvenz sind
• Renovierungskosten vor Erwerb sind nicht absetzbar, jedoch Renovierungskosten nach Kauf und vor Vermietung
• Bei teilgenutzten Objekten ist nur der Anteil der Kosten für den vermieteten Teil absetzbar
  Aber: bei der Finanzierung kann das EK und das FK frei auf beide Teile verteilt werden =>EK für selbstgenutzten Teil und FK für den vermieteten Teil (da dort Kosten absetzbar sind)
• Renovierungskosten nach Ende der Selbstnutzung und vor der Vermietung absetzbar

Kein Abzug bei: Ferienwohnungen, Mietkaufmodellen, Bauherrengemeinschaften mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie.

1.2 Nachträgliche Kosten

• Finanzierungskosten bei Nutzungsänderung (kein Verkauf)
• Kosten während einer vorübergehenden Nutzungsänderung
• Nachträglich bezahlte Werbungskosten
• Abrisskosten eines vorher vermieteten Objektes

1.3 Laufende Grundstücksaufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsaufwand

U.a.

• Finanzierungskosten (Zinsen, Gebühren, Damnum)
• Grundsteuer
• Öffentliche Abgaben (Müll, Straßenreinigung)
• Wassergeld
• Energiekosten
• Instandsetzung, Instandhaltung (Erhaltungsaufwendungen)
• Hausverwaltung
• Gebäudeversicherung
• Abschreibungen gerechnet von den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten

Nicht absetzbar:

• Erschließungsgebühren
• Kanalanstichgebühr
• Anschaffungskosten für Grund und Boden

Anschaffungskosten = Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbssteuer

Herstellungskosten = Planung (Architekt, Bauamt) + Vermessung + Baukosten bis zur Fertigstellung (inkl. Hausanschlusskosten)

Finanzierungskosten zählen nicht!

Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten sind Grundlage für Abschreibungen